부동산 취득세 중과세대상
2020년 7월 10일 발표된 부동산 대책에 따라 2020년 8월 12일 이후부터 법인이 주택을 취득하거나, 1세대가 조정대상지역 내 2주택 이상 또는 그 외 지역에서 3주택 이상을 취득할 경우 취득세가 최대 12배까지 중과될 수 있습니다. 따라서 주택을 취득하기 전에 반드시 세대 및 보유 주택 수를 정확히 판단한 후 진행해야 불이익을 피할 수 있습니다.
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취득세 중과세율 적용 기준
주택 취득 시 적용되는 중과세율은 취득자의 보유 주택 수를 기준으로 결정됩니다. 또한 조정대상지역 내 3억 원 이상 주택을 증여할 경우에는 증여자의 보유 주택 수를 기준으로 하며, 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여할 경우에는 3.5%의 취득세율이 적용되지만, 그 외의 경우에는 12%의 취득세율이 적용됩니다.
2022년 말, 정부는 취득세 중과세 완화 방안을 발표하며 기존 취득세 중과세율을 50% 인하하는 개정안을 2022년 12월 21일부터 소급 적용하겠다고 밝혔지만, 현재까지 개정이 이루어지지 않은 상태입니다. 빠른 개정이 필요한 상황입니다.
1세대의 범위
「주민등록법」에 따라 세대별 주민등록표에 함께 등재된 가족을 1세대로 간주합니다. 배우자와 30세 미만의 미혼 자녀는 세대를 분리해 거주하더라도 1세대로 인정됩니다. 단, 30세 미만 자녀의 소득이 「국민기초생활 보장법」에 따른 중위소득의 40% 이상일 경우에는 부모와 별도의 세대로 판단할 수 있습니다. 미성년자(18세 이하)는 소득 요건을 충족하더라도 부모 세대에 포함됩니다.
증여 시 적용 세율
-1세대 2주택 이하인 자가 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우: 3.5%
-그 외의 경우: 6%
취득세 중과세대상 주택 수 산정 방법
1. 공동 소유 주택 및 부수 토지
주택의 공유 지분 또는 부수 토지만 소유해도 주택을 소유한 것으로 인정됩니다.같은 세대 내에서 주택을 공동 소유하면 1개 주택을 소유한 것으로 간주하지만, 다른 세대와 지분을 나누어 공동 소유할 경우 각자 1주택을 소유한 것으로 인정됩니다. 부수 토지만 소유하더라도 주택 수에 포함되며, 이에 따라 취득세가 중과될 수 있습니다.
2. 상속 주택
상속 개시일로부터 5년 동안은 상속 주택을 보유 주택 수에 포함하지 않습니다. 따라서 5년 이내에는 추가 주택을 취득해도 1주택 세율(1~3%)이 적용됩니다. 단, 5년이 지난 후에도 상속 주택을 계속 보유하면 주택 수에 포함됩니다. 2020년 8월 12일 이전에 상속받은 경우에는 2025년 8월 12일까지 주택 수에서 제외됩니다. 상속 주택을 여러 명이 공동 소유한 경우, 상속 지분이 가장 큰 사람의 주택으로 간주됩니다.
3. 입주권 및 분양권
분양권 및 입주권 자체는 취득세 과세 대상이 아닙니다. 하지만 향후 주택을 취득하는 것이 예정되어 있으므로 주택 수에는 포함됩니다. 따라서 주택 수에 포함되는 입주권 및 분양권은 2020년 8월 12일 이후 취득한 경우부터 적용됩니다.
4. 주거용 오피스텔
재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 부과되는 경우, 주택 수에 포함됩니다. 다만, 분양 후 실제 사용 전까지는 주거용 여부가 확정되지 않으므로 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다. 오피스텔을 취득할 때도 주거용 여부가 확정되지 않았으므로 건축물 취득세율(4%)이 적용됩니다. 주택 수에 포함하는 주거용 오피스텔도 2020년 8월 12일 이후 취득하는 경우부터 적용됩니다.
5. 소형주택 및 농어촌 주택
공시가격 1억 원 이하 소형 주택(재개발 지역 제외)과 농어촌 주택은 주택 수에서 제외됩니다. 다만, 입주권 및 분양권은 가격과 관계없이 주택 수에 포함됩니다. 농어촌 주택의 경우, 대지면적 660㎡ 이하, 건축물 면적 150㎡ 이하, 건축물 시가표준액이 6,500만 원 이하 등의 조건을 충족해야 합니다.
6. 일시적 2주택
거주지 이전 등의 이유로 일시적으로 2주택이 된 경우, 신규 주택 취득은 중과세 대상에서 제외됩니다. 따라서 신규 주택 취득 시 1주택 세율(1~3%)로 신고·납부하면 됩니다. 단, 종전 주택을 3년 이내에 처분하지 않으면 차액(가산세 포함)이 추징됩니다. 양도소득세와 달리 종전 주택 취득 후 1년이 경과해야 신규 주택을 취득할 수 있다는 조건은 없습니다.
7. 비규제지역 주택 취득
1. 조정대상지역에서 1주택을 보유한 사람이 비조정대상지역에서 3억 원 이하의 아파트를 추가로 취득하는 경우
→ 1~3%의 취득세율이 적용되며, 3억 원 이하이므로 1% 세율 적용
2. 반면, 비조정대상지역에서 1주택을 보유한 사람이 조정대상지역에서 주택을 추가로 취득할 경우
→ 취득세율 8% 적용
결론
주택 취득 시 세대 및 보유 주택 수를 정확히 확인하고, 주택 유형별로 적용되는 취득세율을 고려해야 합니다. 또한, 일시적 2주택, 상속 주택, 농어촌 주택 등 특수한 경우에는 중과세 대상에서 제외될 수 있으므로 사전에 세부 기준을 확인하는 것이 중요합니다.