1가구 2주택 양도세 비과세 요건 정리

1가구 2주택 양도세 비과세 요건 정리

 

2026년을 기준으로 1세대 2주택자의 양도소득세 비과세 적용 여부는 주택을 보유하게 된 사유와 보유·거주 기간, 양도 시점 등에 따라 세부적으로 달라집니다. 원칙적으로 우리나라의 양도소득세 제도는 1세대 1주택을 기본으로 비과세 혜택을 부여하고 있으며, 2주택 이상 보유한 경우에는 예외적인 사유에 한해 비과세 특례를 인정하고 있습니다. 또한 비과세가 적용되더라도 실지거래가액이 12억 원을 초과하는 고가주택에 대해서는 초과분에 대해 과세가 이루어진다는 점을 전제로 이해할 필요가 있습니다.

 

일시적 1세대 2주택

 

먼저 가장 일반적인 사례인 ‘일시적 1세대 2주택’의 경우입니다. 이는 이사나 생활 여건 변화로 인해 기존 주택을 처분하기 전에 새로운 주택을 먼저 취득하면서 일시적으로 2주택자가 되는 상황을 말합니다. 이 경우에는 흔히 ‘1-2-3 법칙’이라고 불리는 요건을 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 우선 종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 경과한 이후에 새로운 주택을 취득해야 합니다. 다음으로 종전 주택은 최소 2년 이상 보유해야 하며, 해당 주택을 취득할 당시 조정대상지역에 해당했다면 2년 이상의 실제 거주 요건까지 충족해야 합니다. 마지막으로 새로 취득한 주택의 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 일시적 2주택에 대한 비과세가 인정됩니다. 이 세 가지 요건 중 하나라도 충족하지 못할 경우에는 비과세 적용이 어려울 수 있으므로 주의가 필요합니다.

 

혼인이나 동거봉양으로 인해 2주택이 된 경우

 

다음으로 혼인이나 동거봉양으로 인해 2주택이 된 경우에 대한 특례가 있습니다. 먼저 혼인의 경우, 각각 주택을 한 채씩 보유한 남녀가 결혼함으로써 한 세대가 2주택자가 된 경우를 말합니다. 이때 혼인일로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해, 해당 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고 있다면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이는 혼인으로 인한 불가피한 주택 중복 보유를 고려한 제도입니다. 동거봉양의 경우에는 60세 이상의 직계존속을 부양하기 위해 세대를 합치면서 2주택이 된 상황을 말하며, 세대를 합친 날로부터 10년 이내에 먼저 처분하는 주택에 대해 동일한 방식으로 비과세 특례가 적용됩니다.

 

상속으로 인해 2주택이 된 경우

 

상속으로 인해 2주택이 된 경우에도 별도의 특례가 마련되어 있습니다. 기존에 1주택을 보유하던 세대가 상속을 통해 추가로 주택을 취득하게 되면 형식상 2주택자가 되지만, 이 경우 상속주택은 비과세 판단에서 일정 부분 제외됩니다. 즉, 상속주택의 보유 기간과 관계없이 기존에 보유하던 일반주택을 먼저 양도할 경우, 해당 일반주택이 1세대 1주택 요건을 충족하고 있다면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 일반주택에 대해서는 기본적인 2년 보유 요건과, 필요한 경우 2년 거주 요건을 반드시 충족해야 한다는 점은 변함이 없습니다.

 

유의사항

 

마지막으로 2026년 기준으로 함께 살펴봐야 할 유의사항도 있습니다. 우선 양도하는 주택의 실지거래가액이 12억 원을 초과하는 경우에는 비과세 요건을 충족하더라도 초과 금액에 대해서는 양도소득세가 과세됩니다. 또한 임대차 안정화를 위해 도입된 상생임대주택 제도를 활용한 경우, 임대료 인상률을 5% 이내로 유지한 주택에 대해서는 2026년 12월 31일까지 양도 시 2년 거주 요건이 면제되는 혜택을 받을 수 있습니다. 아울러 다주택자에 대한 양도소득세 중과 배제 조치는 2026년 5월 9일까지 한시적으로 연장 적용되고 있으나, 이는 중과세율을 유예하는 제도일 뿐 비과세 요건 자체를 완화하는 것은 아니라는 점도 구분해서 이해해야 합니다.

 

마치며

 

종합적으로 보면, 2026년 기준 1세대 2주택자의 양도소득세 비과세는 ‘왜 2주택이 되었는지’와 ‘얼마나 보유하고 거주했는지’, ‘언제 어떤 주택을 먼저 파는지’에 따라 결과가 크게 달라집니다. 실제 양도 전에는 본인의 상황이 어떤 특례에 해당하는지 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 세무 전문가나 국세청 상담을 통해 사전 검토를 하는 것이 바람직합니다.