1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건 정리

1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건 정리

 

 

 

2026년 현재 적용되고 있는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 제도는 실거주 목적의 주택 보유자를 보호하기 위해 일정 요건을 충족할 경우 양도소득세 부담을 면제해 주는 제도입니다. 다만 비과세 혜택을 받기 위해서는 보유 기간, 거주 요건, 세대 구성, 주택 수 등 여러 조건을 충족해야 하므로 사전에 정확한 이해가 필요합니다.

 

1. 기본적인 비과세 요건

 

우선, 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 해당 주택을 2년 이상 보유해야 합니다. 이 보유 기간은 원칙적으로 주택을 취득한 날부터 양도하는 날까지의 기간을 기준으로 산정합니다. 단순히 소유만 하고 있는 기간이 아니라, 법에서 정한 최소 보유 기간을 충족해야 비과세 요건의 기본 틀이 성립됩니다.

또한 주택을 취득할 당시 해당 지역이 조정대상지역에 해당했다면, 보유 요건과 함께 2년 이상의 실제 거주 요건도 추가로 충족해야 합니다. 즉, 조정대상지역에서 취득한 주택은 단순히 소유만으로는 부족하고, 실거주 사실이 일정 기간 이상 입증되어야 비과세 적용이 가능합니다.

한편, 주택 가격과 관련해서는 고가주택 기준이 적용됩니다. 양도 당시 주택의 양도가액이 12억원을 초과하는 경우, 전체 양도차익이 모두 비과세되는 것이 아니라 12억 원을 초과하는 금액에 해당하는 부분에 대해서만 과세가 이루어집니다. 다시 말해, 12억원 이하에 해당하는 양도차익 부분은 비과세 혜택을 받되, 초과분에 대해서는 양도소득세가 부과되는 구조입니다.

2. 세대 요건과 주택 수 기준

 

비과세 요건에서 말하는 ‘1세대’란 단순히 세대주만을 의미하는 것이 아니라, 양도일 현재 세대주와 그 배우자, 그리고 동일한 주소에서 생계를 함께하는 직계존비속 등 가족 전체를 포함한 개념입니다. 이 세대 구성원 전원이 국내에 보유한 주택 수를 합산하여 판단하며, 그 결과 국내에 1주택만 보유하고 있어야 1세대 1주택 요건을 충족하게 됩니다.

보유 기간의 계산 역시 중요한 요소입니다. 기본적으로는 해당 주택을 처음 취득한 날부터 양도한 날까지의 기간을 기준으로 하며, 과거에 적용되었던 다주택자의 ‘최종 1주택’ 특례 규정은 2022년 5월을 기준으로 폐지되었습니다. 따라서 현재는 다주택자가 주택을 처분한 뒤 최종적으로 1주택만 남았다는 사유만으로는 별도의 보유 기간 특례를 적용받을 수 없습니다.

 

3. 일시적 2주택에 대한 비과세 특례

 

실제 생활 과정에서 이사나 주거 이전으로 인해 일시적으로 2주택을 보유하게 되는 경우가 발생할 수 있습니다. 이러한 경우 일정 요건을 충족하면 예외적으로 1주택으로 간주하여 비과세 혜택을 받을 수 있도록 특례 규정이 마련되어 있습니다.

구체적으로는, 새 주택을 취득한 이후 기존 주택을 3년 이내에 처분해야 하며, 신규 주택은 종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상 경과한 후에 취득해야 합니다. 이 두 가지 요건을 모두 충족할 경우, 일시적인 2주택 상태라도 세법상 1주택으로 인정되어 양도소득세 비과세 적용이 가능합니다.

 

4. 유의사항 및 참고 안내

 

1세대 1주택 비과세 제도는 요건이 비교적 단순해 보이지만, 실제 적용 과정에서는 취득 시점의 지역 구분, 세대 구성 변화, 보유·거주 기간 계산 방식 등에 따라 과세 여부가 달라질 수 있습니다. 따라서 주택을 양도하기 전에는 국세청 홈택스의 양도소득세 종합안내 서비스를 통해 본인의 상황을 직접 점검해 보는 것이 바람직합니다.

아울러 거래 금액이 크거나 세대 구성·주택 보유 이력이 복잡한 경우에는 전문 세무사와의 상담을 통해 정확한 비과세 적용 가능 여부와 예상 세액을 확인하는 것이 안전합니다. 이를 통해 불필요한 세금 부담이나 신고 오류를 사전에 예방할 수 있습니다.