8년 자경농지 부수토지 임야 등 토지 양도소득세 비과세 요건 정리

8년 자경농지 부수토지 임야 등 토지 양도소득세 비과세 요건 정리

 

2026년을 기준으로 볼 때 토지에 대한 양도소득세는 주택과 달리 비과세가 적용되는 경우가 매우 제한적입니다. 단순한 토지 매매만으로는 세금 부담을 피하기 어렵고, 법에서 정한 일정 요건을 충족하는 경우에만 예외적으로 비과세나 세액 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 대표적인 사례로는 장기간 직접 농사를 지은 농지의 양도, 농지의 대토(교환), 1세대 1주택에 딸린 부수토지, 그리고 공익사업에 따른 토지 수용 등이 있습니다. 각 제도는 요건이 까다롭기 때문에 사전에 충분한 확인이 필요합니다.

 

8년 이상 자경한 농지에 대한 양도소득세 감면 제도

 

먼저, 8년 이상 자경한 농지에 대한 양도소득세 감면 제도입니다. 농지의 소재지 인근에 거주하면서 실제로 본인이 농사를 지은 농지를 양도하는 경우 세액 감면을 받을 수 있습니다. 여기서 말하는 거주 요건, 즉 ‘재촌 요건’은 농지가 속한 시·군·구 또는 인접한 시·군·구에 거주하거나, 농지로부터 직선거리 30km 이내에 주소를 두고 있는 경우를 의미합니다. 단순히 주소만 옮겨 두는 것이 아니라, 실제 생활 근거지가 해당 지역에 있어야 합니다.

경작 요건 역시 중요합니다. 농지를 취득한 날부터 양도할 때까지 최소 8년 이상 직접 경작해야 하며, 임대를 주거나 형식적으로만 관리한 경우에는 자경으로 인정받기 어렵습니다. 또한 경작 기간 중 근로소득의 총급여액이나 사업소득이 연간 3,700만 원 이상인 해가 있다면, 해당 연도는 자경 기간에서 제외된다는 점도 주의해야 합니다. 이러한 요건을 충족할 경우 양도소득세는 연간 최대 1억 원, 5년간 합산하여 최대 2억 원까지 감면받을 수 있습니다.

 

농지 대토에 따른 양도소득세 감면

 

다음으로 농지 대토에 따른 양도소득세 감면이 있습니다. 이는 농업 경영상의 필요로 인해 기존 농지를 처분하고 새로운 농지를 취득하는 경우에 적용되는 제도입니다. 종전 농지에서는 최소 4년 이상 거주하며 직접 경작한 사실이 있어야 하고, 새로운 농지는 일정한 기간 내에 취득해야 합니다. 구체적으로는 종전 농지를 양도한 날로부터 1년 이내에 새 농지를 취득하거나, 반대로 새 농지를 먼저 취득한 후 1년 이내에 기존 농지를 양도해야 합니다.

또한 새로 취득하는 농지는 종전 농지와 비교해 일정한 규모 요건을 충족해야 합니다. 신규 농지의 가액이 종전 농지 가액의 2분의 1 이상이거나, 면적이 종전 농지 면적의 3분의 2 이상이어야 합니다. 여기에 더해 종전 농지와 신규 농지의 경작 기간을 합산해 총 8년 이상 직접 경작한 사실이 인정되어야 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

 

1세대 1주택에 딸린 부수토지의 비과세 규정

 

세 번째로는 1세대 1주택에 딸린 부수토지의 비과세 규정입니다. 주택을 양도할 때 일정 범위 내의 토지는 주택과 함께 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 이 경우에도 토지 면적에 제한이 있습니다. 일반적으로 주택 정착면적의 5배 이내가 비과세 대상이며, 수도권 외 지역은 10배까지 허용됩니다. 반면 수도권 내 주거지역·상업지역·공업지역의 경우에는 3배로 제한됩니다.

주택 자체가 1세대 1주택 요건을 충족해야 하는 것도 필수입니다. 즉, 1세대가 1주택을 2년 이상 보유해야 하며, 조정대상지역에 해당하는 경우에는 거주 요건까지 충족해야 합니다. 또한 양도가액이 12억 원 이하일 경우에만 비과세가 적용되고, 이를 초과하는 부분은 과세 대상이 됩니다.

 

공익사업에 따른 토지 수용 시 적용되는 감면 제도

 

마지막으로 공익사업에 따른 토지 수용 시 적용되는 감면 제도가 있습니다. 도로, 철도, 공공시설 등 공익사업으로 인해 토지가 수용되는 경우에는 취득 시점과 보상 방식에 따라 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 기본적으로는 사업인정고시일 기준 2년 이전에 취득한 토지여야 감면 대상이 됩니다.

2026년 12월 31일 이전에 양도하는 토지의 경우, 현금으로 보상받으면 약 10% 수준의 감면(향후 법 개정 시 15%까지 확대될 가능성 있음)이 적용되며, 채권으로 보상받을 경우에는 보유 기간과 보상 조건에 따라 약 15%에서 최대 40% 정도까지 감면율이 높아질 수 있습니다.

 

마치며

 

한편, 2026년 5월 9일까지 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 한시적으로 유예하는 제도가 시행되고 있지만, 이는 주택에 한해 적용되는 내용으로 일반 토지에는 해당되지 않습니다. 따라서 토지 양도 시에는 중과 유예와 혼동하지 않도록 주의가 필요합니다.

종합하면, 2026년 기준 토지 양도소득세는 원칙적으로 과세가 적용되며, 예외적인 비과세나 감면 제도는 요건이 매우 구체적이고 엄격합니다. 실제 양도 전에 자신의 토지가 어느 유형에 해당하는지, 요건을 충족하는지 꼼꼼히 점검하는 것이 중요하며, 국세청 홈택스의 양도소득세 모의계산 서비스를 활용해 예상 세액을 미리 확인해보는 것도 큰 도움이 됩니다.