2026년 기준 사업용 비사업용 농지 토지 장기보유특별공제율 확인

2026년 기준 농지 토지 장기보유특별공제율 확인

 

2026년 현재 토지를 양도할 경우 적용되는 장기보유특별공제는 자산의 보유 기간에 따라 공제율이 단계적으로 증가하는 구조로 운영되고 있습니다. 토지를 일정 기간 이상 보유한 뒤 양도하는 경우, 양도차익 중 일부를 공제받을 수 있어 실제 부담하는 양도소득세를 줄이는 효과가 있습니다.

토지에 적용되는 장기보유특별공제는 보유 기간 3년 이상부터 적용되며, 매년 2%씩 공제율이 증가합니다. 다만 공제율에는 상한이 설정되어 있어, 최대 30%까지만 공제받을 수 있습니다.

 

1. 일반 토지에 대한 장기보유특별공제율

 

토지(사업용·비사업용 공통), 건물, 그리고 1세대 1주택 요건을 충족하지 않는 주택을 양도하는 경우에는 동일한 기본 장기보유특별공제율 체계가 적용됩니다.

보유 기간이 3년 이상일 경우 공제가 시작되며, 보유 기간이 늘어날수록 공제율이 점진적으로 높아집니다.

 

• 보유 3년 이상: 6% 공제
• 보유 4년 이상: 8% 공제
• 보유 5년 이상: 10% 공제
• 보유 6년 이상: 12% 공제
• 보유 7년 이상: 14% 공제
• 보유 8년 이상: 16% 공제
• 보유 9년 이상: 18% 공제
• 보유 10년 이상: 20% 공제
• 보유 11년 이상: 22% 공제
• 보유 12년 이상: 24% 공제
• 보유 13년 이상: 26% 공제
• 보유 14년 이상: 28% 공제
• 보유 15년 이상: 30% 공제(최대 한도)

즉, 토지를 장기간 보유할수록 세제상 혜택이 커지지만, 15년 이상 보유하더라도 공제율은 30%를 초과하지는 않습니다.

 

2. 장기보유특별공제 적용 시 주요 유의사항

 

장기보유특별공제는 모든 토지 양도에 자동으로 적용되는 것은 아니며, 몇 가지 중요한 요건과 제한 사항을 함께 고려해야 합니다.

 

① 적용 대상 요건

장기보유특별공제는 등기가 완료된 토지를 기준으로 적용되며, 보유 기간이 최소 3년 이상이어야 합니다. 보유 기간은 일반적으로 취득일로부터 양도일까지의 기간을 기준으로 계산합니다.

② 비사업용 토지의 과세 방식

비사업용 토지 역시 장기보유특별공제율 자체는 사업용 토지와 동일하게 적용됩니다. 다만, 양도소득세 산정 시 기본 세율에 10%포인트가 추가 가산되어 과세된다는 점에서 세 부담이 더 커질 수 있습니다. 따라서 비사업용 토지를 양도할 경우에는 공제 혜택과 세율 가산을 함께 고려한 세금 계산이 필요합니다.

③ 다주택자 중과세 유예와의 관계

정부 정책에 따라 2026년 5월 9일까지는 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 한시적으로 유예되고 있습니다. 이 유예 기간 내에 토지를 포함한 자산을 양도하는 경우, 조정대상지역 내 주택 등 원래 중과 대상이 되는 자산이라 하더라도 장기보유특별공제를 적용받을 수 있는 여지가 있습니다.

이로 인해 다주택자나 토지 보유자의 경우, 양도 시점에 따라 세 부담이 크게 달라질 수 있으므로 매도 시기 선택이 매우 중요합니다.

④ 미등기 토지의 경우

토지가 미등기 상태로 양도되는 경우에는 장기보유특별공제를 적용받을 수 없습니다. 이는 부동산 거래의 투명성과 과세 형평성을 확보하기 위한 제도적 제한으로, 미등기 양도는 공제 대상에서 명확히 제외됩니다.

 

3. 종합 정리

 

2026년 기준 토지 양도 시 장기보유특별공제는 장기 보유를 유도하는 대표적인 절세 제도로, 보유 기간이 길수록 실질적인 양도세 부담을 낮추는 효과가 있습니다. 특히 10년 이상 장기 보유한 토지의 경우 공제율이 20%를 넘어 체감 절세 효과가 커지며, 15년 이상 보유 시 최대 공제 한도인 30%까지 적용됩니다.

다만, 비사업용 토지의 세율 가산, 다주택자 중과 유예 기한, 등기 여부 등과 같은 조건에 따라 실제 적용 결과가 크게 달라질 수 있으므로, 토지 양도를 계획하고 있다면 보유 기간과 양도 시점을 종합적으로 검토하는 것이 중요합니다.