아파트 증여세 계산방법 계산기 과세표준 세율 신고납부기한

아파트 증여세 계산방법 계산기 

 

아파트를 가족 간에 이전할 때는 “증여세”를 정확하게 계산하는 것이 매우 중요합니다. 증여세는 아파트의 가치, 공제 항목, 세율 등 여러 요소가 복합적으로 작용해 산정되기 때문에 단순히 금액만으로 계산하기 어렵습니다. 시가 평가 방식이나 공제 적용 여부에 따라 최종 세액이 크게 달라질 수 있어, 계산 구조를 명확하게 이해해 두면 절세 전략을 세우는 데 큰 도움이 됩니다.

 

아파트 증여세 계산의 기본 구조

 

증여세는 기본적으로 다음 네 가지 단계로 산정됩니다.

 

• 증여재산가액 산출
• 비과세 항목 및 채무 인수 공제 적용(부담부증여)
• 증여재산공제 차감
• 증여세 과세표준 계산 → 세율 적용 → 산출세액 결정

이 네 단계는 모두 연결되어 있으며, 특히 ‘시가 평가’ 과정이 계산의 기준이 되기 때문에 가장 중요한 부분입니다.

 

 

증여재산가액 산출: 시가·매매사례가액·감정평가·공시가격

 

아파트 증여세 계산의 첫 단계는 증여일을 기준으로 한 아파트의 ‘시가’를 평가하는 것입니다. 세법에서는 시가를 여러 기준을 통해 판단하도록 하고 있으며, 각 기준마다 사용하는 상황과 의미가 조금씩 다릅니다.

 

① 시가 (Market Price)

자유로운 시장에서 정상적인 거래가 이루어졌을 때 가장 합리적으로 형성될 수 있는 가격. 말 그대로 시장에서 인정받는 ‘실제 가치’입니다. 아파트의 경우 실거래가(등기된 거래 가격) 또는 유사 평형의 실거래가가 대표적인 시가 자료가 됩니다. 상속세·증여세 평가 시 가장 우선적으로 적용되는 기준이며, 국세청도 시가를 최우선 자료로 사용합니다.

② 매매사례가액 (Comparable Sales Price)

동일 단지·면적·평형, 혹은 위치·용도·종목이 유사한 부동산의 실제 거래가액. 증여일 전후 6개월(신고일까지 포함) 내의 거래만 시가로 인정됩니다. 시가로 인정되며, 아파트 증여세 계산에서 가장 많이 사용하는 기준입니다. 예를 들어 같은 단지, 같은 84㎡ 타입이 최근 10억 원에 거래되었다면 그 금액이 귀하의 증여재산가액이 됩니다.

③ 감정평가가액 (Appraised Value)

국가 공인 감정평가사가 법적 기준에 따라 평가한 가격입니다. 특징: 실제 거래가 없거나 시가를 확인하기 어렵거나 시점이 어긋나는 경우 활용 가능합니다. 증여세 신고 시 ‘시가를 대신하는 가액’으로 인정받을 수 있어 절세 전략 차원에서 유용할 때가 있습니다.

④ 공시가격 / 기준시가

국토교통부에서 매년 산정·발표하는 아파트 공시가격(공동주택가격)입니다. 시세 대비 60~70% 수준으로 낮게 책정되는 경향이 있습니다. 시가·매매사례·감정가액 모두 없는 경우 ‘보충적 평가방법’으로만 사용됩니다. 기준시가는 상속·증여세 계산 시 ‘마지막 단계에서만’ 적용되는 가액입니다.

 

채무 공제(부담부증여) 및 비과세 항목

 

아파트에 대출이 있거나 전세 보증금이 설정되어 있는 경우, 수증자가 이 채무를 그대로 인수하면 증여재산가액에서 채무를 공제할 수 있습니다. 이를 “부담부증여”라고 합니다.

채무 인수액은 ‘증여’가 아닌 ‘양도’로 보아 증여자가 양도소득세를 부담합니다. 수증자는 순자산가액(시가 – 채무액)만 증여세 과세 대상이 되므로 전체 세부담이 줄어듭니다. 특히 다주택자 또는 조정대상지역의 고가주택 소유자에게 절세 효과가 큰 경우가 있습니다.

 

증여재산공제 적용

 

증여세는 증여자와 수증자의 관계에 따라 아래와 같이 공제 금액이 다르게 적용됩니다(10년 합산 기준).

 

• 배우자 6억 원
• 성년 자녀(직계존비속) 5천만 원
• 미성년 자녀 2천만 원
• 기타 친족 1천만 원

10년 동안 동일인에게 받은 금액을 합산하여 공제 적용 여부를 판단합니다.

 

 

증여세 과세표준 계산 및 세율 적용

증여세는 ‘증여재산가액 – 채무 또는 비과세 – 공제’ 이후 남은 금액을 과세표준으로 삼고, 아래 세율 구조를 적용합니다.

 

• 1억 원 이하 10% -
• 1억 원 초과 ~ 5억 원 이하 20% 1,000만 원
• 5억 원 초과 ~ 10억 원 이하 30% 6,000만 원
• 10억 원 초과 ~ 30억 원 이하 40% 1억 6,000만 원
• 30억 원 초과 50% 4억 6,000만 원

세율이 누진 구조이기 때문에 평가 금액이 조금만 달라져도 세액이 크게 증가할 수 있습니다.

 

 

아파트 증여세 계산기

 

홈택스 홈페이지 증여세 모의계산 메뉴를 통해 아파트 증여세를 자동으로 계산해볼 수 있습니다.

 

세대생략 할증과세

 

조부모 → 손자녀와 같이 세대를 건너뛰어 증여하는 경우에는 다음과 같이 할증세율이 적용됩니다.

 

• 기본: 산출세액의 30% 가산
• 미성년자 수증 + 20억 초과 재산: 40% 가산

세대생략 증여는 상속세 절감 효과가 있지만, 증여세 부담이 커질 수 있으므로 신중한 계획이 필요합니다.

 

 

추가로 고려해야 할 사항들

 

1) 취득세: 아파트를 증여받는 경우 증여세 외에 취득세도 발생합니다.

-일반 취득세율: 3.5%
-조정대상지역 + 3억 원 초과 주택 증여: 12% 중과세율 적용

증여세보다 취득세가 더 큰 경우도 있어 반드시 함께 계산해야 합니다.

2) 증여세 신고 기한

-증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내 신고 및 납부
-홈택스에서 전자신고 가능
-기한을 넘기면 무신고·과소신고 가산세가 부과될 수 있음

3) 전문가 상담 권장

증여세는 시가 평가 여부, 대출 여부, 미성년자·성년 여부, 다주택자 여부 등에 따라 세금이 크게 달라집니다. 또한 절세 전략을 세우는 과정에서 감정가 활용 또는 시점 조정 등 복잡한 판단이 필요하므로 세무 전문가의 도움을 받는 것이 가장 안전합니다.

 

정리

 

아파트 증여세는 단순히 ‘집값 × 세율’로 계산되는 것이 아니라, 시가 평가 → 채무 공제 → 공제 적용 → 누진세율 계산 → 할증 여부 판단 등 여러 단계를 거쳐 산정됩니다. 각 요소마다 절세 포인트가 숨어 있기 때문에 전체 구조를 이해하고 전략적으로 접근하는 것이 무엇보다 중요합니다.