토지 주택 아파트 등 부동산 증여세 과세표준 구간 계산 및 세율 정리

토지 주택 아파트 등 부동산 증여세 과세표준 구간 계산 및 세율 정리

 

증여세를 부과하기 위해 가장 먼저 산출되는 핵심 지표가 바로 ‘증여세 과세표준’입니다. 과세표준은 단순히 증여받은 재산의 금액을 그대로 사용하는 것이 아니라, 여러 공제와 비과세 항목을 고려해 계산된 금액을 말합니다. 

즉, 증여받은 재산의 총가액에서 비과세되는 재산이나 채무액을 제외하고, 그다음 법에서 정한 증여재산 공제를 차감한 후 남는 금액이 최종적인 증여세 과세표준이 됩니다. 이 과세표준에 어떤 구간에 속하는지에 따라 적용되는 세율이 달라지기 때문에 매우 중요한 기준이 됩니다.

 

증여세 과세표준 계산 흐름 — 단계별 해설

증여세 과세표준은 다음의 절차를 따라 계산됩니다.

 

증여재산가액 산정

 

먼저, 수증자가 실제로 증여받은 전 재산을 금액으로 환산합니다. 부동산, 예금, 주식, 귀금속 등 다양한 재산이 포함되며, 평가 기준은 법에 따라 정해져 있습니다.

 

비과세 재산 및 제외 가능한 항목 차감

 

증여된 재산 중에서도 특정 목적이나 성격에 따라 과세 대상에서 제외되는 항목이 있습니다. 또한 재산과 함께 승계되는 채무가 있다면 그것도 공제할 수 있습니다.

 

#비과세되는 증여재산 — 크게 두 가지 범주

증여세에서 비과세되는 항목은 크게 ① 사회 통념상 인정되는 특정 목적의 재산, 그리고 ② 법적으로 정해진 일정 금액의 증여재산 공제로 나눌 수 있습니다.

(1) 특정 목적·생활 관련 비과세 재산 (상증법 제46조)

상속세 및 증여세법에서는 실생활에서 통상적으로 인정되는 일부 항목에 대해서는 증여세를 부과하지 않습니다.

* 주요 비과세 항목

-생활비 및 교육비: 피부양자의 삶을 유지하거나 교육을 위해 필요한 범위 내에서 지급하는 금품은 비과세입니다. 단, 이 돈을 저축하거나 자산(부동산·주식 등)을 구매하는 데 사용하면 과세 대상이 될 수 있습니다.
-이재구호금품: 천재지변이나 사고 등으로 피해를 본 사람이 재난에서 벗어날 수 있도록 돕기 위해 지급되는 자금은 증여세가 부과되지 않습니다.
-국가·지자체 등에 증여한 재산: 국가나 지방자치단체, 법에서 정한 공공단체에 기부하거나 유증한 재산은 비과세 항목입니다.
-사회 통념상 인정되는 금품: 혼수용품, 혼례·장례 시 주고받는 축의금·부의금, 일상적인 범위의 선물 등도 사회적으로 통상 인정되는 금품이면 증여세를 부과하지 않습니다.

(2) 증여재산 공제 — 사실상 ‘비과세 한도’ 역할

증여세 공제는 같은 상대에게 10년 동안 증여받은 금액을 합산하여 일정 금액까지 공제해주는 제도로, 해당 범위 내에서는 세금이 사실상 부과되지 않습니다.

* 관계별 10년간 증여재산 공제 한도
-배우자 6억 원
-직계존비속(부모·조부모 → 자녀·손자녀 등) 5천만 원(미성년자 2천만 원)
-기타 친족(형제자매, 사돈 등) 1천만 원

* 혼인·출산 추가 공제 (2024년 1월 1일부터)

혼인 또는 출산을 계기로 직계존속으로부터 재산을 증여받을 경우,

-기존 공제(성인 5천만 원)와 별도로 1억 원까지 추가 공제 가능
-즉, 최대 1억 5천만 원까지 비과세 혜택 적용

 

증여재산의 10년 합산 규정

 

증여세는 증여자 기준이 아닌 수증자 기준으로 10년간 누적하여 계산합니다.

 

• 아버지에게서 7년 전 3천만 원 증여 + 올해 4천만 원 증여
• → 합산 7천만 원 → 공제 5천만 원 초과분 2천만 원에 대해 증여세 부과

감정평가 수수료 공제

 

부동산이나 귀중한 자산을 증여하면서 감정평가를 실시한 경우, 법에서 인정하는 범위 내에서 감정평가 비용의 일부를 공제할 수 있습니다.

이 모든 절차를 거쳐 최종적으로 산출된 금액이 ‘증여세 과세표준’입니다.

 

증여세율 및 과세표준 구간

 

과세표준 금액에 따라 다음의 누진세율이 적용됩니다.

 

과세표준	세율	누진공제
1억원 이하	10%	-
1억원 초과~5억원 이하	20%	1천만원
5억원 초과~10억원 이하	30%	6천만원
10억원 초과~30억원 이하	40%	1억 6천만원
30억원 초과	50%	4억 6천만원

 

산출세액 계산 공식

 

• 증여세 = (과세표준 × 적용 세율) - 누진공제액

과세표준이 높아지면 세율이 점차 올라가는 구조이기 때문에, 재산 규모가 큰 경우에는 증여 시점을 분산하거나 공제 제도를 적절히 활용하는 것이 절세 전략에 중요합니다.